深圳樓市:公寓出現熱銷,離樓市小陽春有距離

過去短暫的兩周里,深圳推出的兩三個公寓樓盤一入市便頻現“秒搶”、“日光”,活躍於深圳公寓市場的外地客們,如今成為下手最果斷的群體之一。

上至價位2000萬元起的招商太子灣•灣璽,下至百萬元總價的36平米小公寓,投資客擁擠上車的情形再度出現,因為在手握資金湧向深圳的外地客看來,疫情持續、量化寬鬆貨幣政策的大環境下,一線城市的公寓產品成了比黃金、股市、原油期貨等更具安全係數的核心優質保值資產。

然而,透過深圳公寓的表象,深入至整個市場,會發現深圳樓市還沒有迎來完全復甦的時刻。

多個機構數據顯示,深圳二手房交易近一周活躍度提昇明顯,但距離恢復到疫情前1月份的成交量仍有段距離。在未曾離場的購房需求和未發生動搖的樓市信心面前,市場人士認為,深圳距離樓市小陽春還差幾個剛需住宅盤。

公寓成投資客避險港灣

3月16日晚間8點,耗時僅7分30秒,位於寶安區沙井的万科星城建面約28-56平方米的288套公寓即全部被鎖定,房屋毛坯均價3.9萬/平方米,總價區間在96-267萬/套。

作為圍觀這場線上開盤直播50萬人中的一員,屏幕前的房屋中介邱小明並不意外,“深圳公寓最近差不多都是秒搶的節奏。”

3月13日,產權四十年,位於蛇口的招商太子灣•灣璽:該項目T7棟推出14套公寓房源,套均價格4200萬起步,下午14時開始網上選房,僅8秒宣告售罄,銷售金額達6億元。

這是這個樓盤近日第二次出現日光。相比第一次因為五六百人戴著口罩聚集在售樓部引起項目所在地南山區蛇口街道辦要求限流暫停接客,這次是線上秒光。

招商蛇口太子灣·灣璽N3 項目於3月7日推出了70套房源,帶裝修單價區間在8.7-12萬/平方米,總價區間在2000萬-5000萬/套,當日售罄。

第一財經記者當天在樓盤現場看到,時至下午三點多,至少仍有二十餘人圍在樓盤入口處遲遲不肯離去。

一位車牌掛著粵港兩地牌的陳姓私家車主告訴第一財經記者,兩天前,他就有聽身邊朋友在議論這個樓盤。“實在不知道買些什麼產品來投資,想來想去還是這種好地段又站在政策風口的樓盤最安全穩妥。”

深圳新近的公寓市場很容易看見投資客的身影。很早就看上招商太子灣•灣璽並錯失第一次搶房而成功實現第二次線上秒房的一位王姓購房者來自成都,在深圳有經營一家小公司。用他的話來說,秒上“很幸運了”。

3月12日,產權40年,光明新區勤誠達正大城453套酒店公寓產品——8C獨棟亞朵酒店公寓開盤,吸引了百人戴著口罩前往。

第一財經記者了解到,最先售罄的屬於兩房的62平方米商務公寓,戶型最小的36平方米、45平方米、50平方米目前有少量在售,總價在100萬-200萬,有不少投資客前來了解。一位購買了62平方米商務公寓的東莞王姓購房者告訴第一財經記者,購買主要用於投資。

深圳樓市的投資客們不少都是老江湖,眼光狠準,下手麻利。他們緊盯著深圳樓市供不應求、剛需群體購房需求旺盛這兩大核心要素不改,篤定深圳樓市基本面不會變,但凡看上有好預期的地段、一二手價格倒掛的樓盤放出來,便果斷下手。近日秒搶、日光的幾個公寓產品,在業內人士看來,不過是深圳樓市的正常表現:投資客的需求一直沒離場。

不過,疫情持續疊加量化寬鬆貨幣政策,投資者投資動機中夾雜擔憂貨幣貶值的情緒。眼前看得見的一二手公寓價格倒掛可以說是促使他們毅然購買的核心因素之一;另一重動力來自時下可配置的核心資產太少。

深圳樓市行情特立獨行亦高度市場化,外加去年以來多重獨有政策紅利加持,也給予了投資者更多持有信心。市場人士表示,若外部環境沒得到實質性扭轉,投資客還會繼續鎖定公寓等抗跌性較強且不限購的核心資產。

樓市復蘇還有距離

據深圳中原研究院數據顯示,2月深圳新房成交830套,環比下滑70.5%;二手1667套,環比下滑77.8%,合共成交2497套,為近十年來最低。剛需盤目前復甦進程整體滯後於投資盤。

作為深圳交易量常年位居前三的二手樓盤,龍崗區龍珠花園時至今日還鮮少有交易量。因為疫情期間,深圳龍崗、寶安、南山等數個片區二手樓盤目前仍不允許中介帶外來者入小區看盤。

“我們從2月到現在成交了3套,都是網上成交。”位於龍珠花園小區入口處的一家房產中介在2019年11月深圳推出豪宅稅減免之際,一度出現一天賣一套的情況。

同時,多個區二手中介門店成交均較去年同期下滑。

“豪宅客戶實力雄厚,投資屬性高,敢於出手入市。反過來,剛需客戶比較謹慎,自用為主,希望線下看房才下決定,影響入市時間,所以相對豪宅反應慢點。”深圳中原地產董事總經理鄭叔倫對此解釋道。

伴随新近深圳福田区等个别区开始逐步放开线下看房,楼市的成交量并没有恢复到1月新房、二手房成交量分别为2813套、7499套的水平,但活跃度提升显著。

樂有家研究中心提供的3月9日-3月15日週深圳樓市數據顯示:一手住宅網簽833套,二手住宅過戶1819套,單週的狀況已赶超深圳2月樓市整體狀況。

業主們對於深圳樓市的後市信心依然強烈。中原地產數據顯示,上週深圳業主報價上升的盤源佔比依然過半,為55.3%。僅深圳羅湖、福田二手住宅報價下跌,其他區域二手住宅報價上調,其中寶安二手住宅報價上調2.11%,漲幅最大。

深圳中原研究中心也指出,隨著國內疫情的緩解,越來越多項目開放售樓處、樣板間,部分項目開展認籌活動,預計3月下半月深圳入市項目會逐步增加,成交也會繼續回升。

“未来一个月,刚需住宅产品活跃势头显著,成交回暖明显的话,那就基本能够确定深圳楼市进入迟到的小阳春了。”多位房屋中介人士均表示。

栗小姐在深圳從事中介代理近十年,經歷了2016年10月“深八條”出台後深圳樓市進入超20個月的下行通道,中介經紀人一年開不出一單的慘淡,目前顯得很樂觀,“二手樓現在不是賣不動,主要是疫情沒辦法帶客看盤。”

需求未离场,楼市活跃迹象显著,最需警惕房价上涨以及产生的投机泡沫。尤其是深圳2019年底楼市量价回升,过热的苗头若隐若现。

3月3日,今年深圳第一次土拍,有三宗是雙限的人才保障住房,均花落深圳公共住房保障企業深圳人才安居集團。在4月14日深圳再度推出的三宗地中兩宗仍屬於雙限的人才保障住房。

在新增供應量較少與購買力強需求未離場面前,政府似乎早已覺察並走在了前面。